• 김연구원

임차권의 양도 또는 전대가 허용되는 근무·생업 등 사유의 발생 시기

민원인 - 임차권의 양도 또는 전대가 허용되는 근무·생업 등 사유의 발생 시기(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련)


[안건번호] 법제처-20-0073

[회신일자] 2020. 3. 4.

< 이미지 출처 : https://bit.ly/38xZf8E >

질의요지

「공공주택 특별법」 제49조의4 단서 및 같은 법 시행령 제48조제1항제1호가목에 따라 공공임대주택1)1)「공공주택 특별법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제1항제5호에 따른 분양전환공공임대주택으로서 임대의무기간이 10년 이하인 것을 말하며, 이하 같음.)의 임차인이 임차권을 양도(각주: 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하고 상속의 경우는 제외하며, 이하 같음.)하거나 공공임대주택을 전대(轉貸)하려는 경우, 같은 영 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주한 후에 발생한 경우로 한정되는지, 아니면 해당 사유가 입주 전에 발생하더라도 입주 후에 계속 유지되는 경우까지 포함되는지?3)3)「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목2) 및 3)의 요건은 충족하는 것을 전제함.)

질의배경

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

회답

이 사안의 경우 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주한 후에 발생한 경우로 한정됩니다.

이유

「공공주택 특별법」은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법으로서, 같은 법 제49조의4에서는 투기 또는 투자 목적을 가진 수요자들의 접근을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 임차인은 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 원칙적으로 금지(본문)하면서 다만 근무ㆍ생업 등 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 공공주택사업자의 동의를 얻어 양도 또는 전대할 수 있도록 규정(단서)하고 있는바, 이는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 사적 이익을 추구하는 수단으로 악용될 여지가 없는 경우에 한해 예외적으로 허용(각주: 서울고등법원 2015. 11. 11. 선고 2015나2006430 판결례(확정) 참조)하는 것이므로 이러한 예외 사유는 엄격하게 해석할 필요가 있습니다. 그리고 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서의 위임에 따른 같은 법 시행령 제48조제1항에서는 임차권의 양도 등이 허용되는 경우를 각 호로 열거하여 규정하면서, 제1호가목에서는 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 근무․생업 등의 사유로 주거를 이전할 것과 새로 이전하는 거주지의 요건을 모두 갖추어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우를 규정하고 있는바, 이는 임차권의 양도 등이 있는 경우 투기 또는 투자 목적이 있었는지 아니면 실제 거주할 목적이었음에도 부득이한 사유로 양도 또는 전대한 것인지를 구별할 객관적인 기준이 필요한 상황에서 입법정책적으로 “입주”를 그 구별 기준으로 삼은 것(각주: 서울고등법원 2013. 4. 17. 선고 2012나64675 판결례(확정) 참조)으로 보아야 합니다. 그런데 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주하기 전에 발생하고 해당 사유로 주거를 이전하는 경우에도 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 허용된다고 본다면, 공공임대주택에 입주하기 전에 이미 다른 곳에 거주할 것이 예정되어 있어 공공임대주택에 실제로 거주할 의도가 없는 사람들까지 임차권 등을 투기 또는 투자 목적으로 활용할 수 있게 허용하는 것이 되어, 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 전대 및 임차권 양도를 엄격히 제한하면서 입주를 기준으로 부득이한 사유를 판단하여 예외적으로 임차권의 양도 등을 허용하도록 한 「공공주택 특별법」 제49조의4 및 같은 법 시행령 제48조제1항제1호의 규정취지에 반하게 됩니다. 그렇다면 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)은 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택에 입주한 후에 근무ㆍ생업 등의 사유가 발생하여 주거를 이전하는 경우를 의미하는 것으로 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지와 문언에 부합하는 해석입니다. ※ 법령정비 권고사항 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유 발생시기가 입주 후인 경우에만 임차권 양도 및 전대가 허용될 수 있다는 점을 보다 명확하게 규정할 필요가 있습니다. 공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다. 공공주택 특별법 시행령 제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우 가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우 1) 근무ㆍ생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것 2)ㆍ3) (생 략) 나.ㆍ다. (생 략) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우 가. 「국가균형발전 특별법」 나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」 라. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 3. (생 략) ②ㆍ③ (생 략) ④ 제1항제2호에 따라 공공임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 한다. 이 경우 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.

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