• 박박사

실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생해야만 임대주택을 분양전환 할 수 있는지 여부


천안시 - 실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생해야만 임대주택을 분양전환 할 수 있는지 여부(구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항 등 관련)


[안건번호] 법제처-18-0517 [회신일자] 2019. 1. 16.

<출처> http://bit.ly/2GKnC9D

질의요지


구 「임대주택법」[주석: 2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.]에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자가 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 구 「임대주택법 시행령」[주석: 2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.] 제13조제2항제2호나목에 따라 분양전환승인을 받으려는 경우 같은 조 제3항제1호에 따라 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출해야 하는바, 임대주택의 사용검사 등[주석: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인 등을 말하며, 이하 같음.]이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년 이상 경과해야만 해당 규정에 따른 분양전환승인이 가능한지?

질의배경


충청남도 천안시는 사용검사 등이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생한 사실이 있어야만 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에 따른 분양전환이 가능한지 국토교통부에 질의했고, 그렇지 않다는 답변을 받자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

회답


이 사안의 경우 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년이 경과하지 않았어도 분양전환승인이 가능합니다.

이유


구 「임대주택법」 제16조에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 매각할 수 없도록 하면서(제1항), 예외적으로 대통령령으로 정하는 경우에는 매각이 가능하도록(제3항) 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제13조에서는 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 분양전환승인을 받은 경우에는 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 하면서(제2항제2호나목), 이 경우 분양전환승인을 받으려는 임대사업자는 같은 조 제3항 각 호의 서류를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정(제3항)하고 있습니다.

그런데 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에서는 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출하도록 규정하고 있을 뿐 “2년 연속 적자가 발생한 사실”의 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 임대사업자는 그러한 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 손익계산서를 임대의무기간 중에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하면 되는 것이지, 그러한 적자가 발생하기 시작한 시점이 반드시 사용검사 등이 완료되어 실제로 임대가 가능하게 된 시점 이후여야 한다고 보기는 어렵습니다.

아울러 구 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호나목 및 같은 조 제3항제1호에서 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 경우 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 한 것은 재정이 취약한 임대사업자가 장기간 임대를 계속할 경우 임대보증금 반환 의무를 비롯한 각종 의무를 이행하기 어려운 경우가 발생할 수 있어 임차인들이 피해를 입을 수 있기 때문이므로 임대사업자가 임대주택 건설 후 2년 이상 적자인 상태로 임대사업을 계속해야만 분양전환이 가능하다고 보는 것은 임차인의 재산권 보호의 측면에서 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

구 「임대주택법」(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것) 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1.ㆍ2. (생 략) 2의2. (생 략) 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. (생 략) ② (생 략) ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ㆍ⑤ (생 략) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ①ㆍ② (생 략) ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다. ④ ∼ ⑩ (생 략)

구 「임대주택법 시행령」(2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것) 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① (생 략) ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. (생 략) 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 3.ㆍ4. (생 략) ③ 임대사업자가 제2항제2호나목 및 다목에 따라 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표 3.ㆍ4. (생 략) ④ ∼ ⑧ (생 략)