• 김연구원

건축물대장상 주택이 아닌 건축물을 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우 민간임대주택으로 등록할 수 있는지 여부

민원인 - 건축물대장상 주택이 아닌 건축물을 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우 민간임대주택으로 등록할 수 있는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 등 관련)


[안건번호] 법제처-18-0740

[회신일자] 2019. 3. 7.


< 이미지 출처 : https://bit.ly/2IxJpkV >

질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있는데, 해당 규정에 따라 임대하려는 건축물이 사실상 주택으로 사용하고 있는 건축물(같은 법 제2조제1호에 따른 “준주택”은 제외하며, 이하 같음)이나, 건축물대장상에는 주택이 아닌 것으로 기재되어 있는 경우 해당 건축물이 같은 법 제5조제1항에 따라 등록이 가능한 주택에 해당하는지?

질의배경

민원인은 건축물대장상 주택이 아닌 것으로 기재된 건축물은 민간임대주택으로 등록할 수 없다는 국토교통부의 회신에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

회답

이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록이 가능한 주택에 해당하지 않습니다.

이유

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있으나, 민간임대주택법령에서는 “주택”에 관한 구체적인 정의 규정을 두고 있지 않으므로 그 의미는 관련 규정의 내용, 입법 취지와 목적 등을 종합적으로 고려해 해석해야 합니다.

그런데 민간임대주택법에서는 민간임대주택의 공급 확대 등을 위해 국가 및 지방자치단체의 자금 지원 및 조세감면을 규정하고 있고(제4조제1항) 임대의무기간 중 임대사업자의 민간임대주택 계속 임대의무와 양도금지 등(제43조제1항)을 규정하고 있는바, 이러한 지원과 제한 등에 비추어 볼 때 민간임대주택법령은 임차인이 보다 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 국민에게 공급하도록 함으로써 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다고 보아야 합니다.

또한 민간임대주택법 시행규칙 별지 제1호서식의 임대사업자 등록신청서의 “담당 공무원 확인사항”란 제6호에서는 “「건축법」 제38조에 따른 건축물대장”을 규정하고 있어 관할 행정청은 민간임대주택법령에 따른 민간임대사업자 등록신청 시 해당 건축물에 관한 건축물대장을 확인할 의무가 있습니다.

그렇다면 건축물대장상 건축물의 표시는 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되어야 한다는 점[주석: 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조제2항 참조]에서 건축물대장에 기재된 용도와 다르게 사용되는 건축물을 민간임대주택으로 공급하는 것은 임차인에게 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 제공하려는 민간임대주택 제도의 취지에 부합하지 않습니다.

그리고 건축물대장상 주택이 아닌 것으로 기재되어 있는 건축물이 민간임대주택법상 임대주택으로 등록이 가능하다고 본다면 등록신청 시 관할 행정청에 건축물대장을 확인하도록 한 민간임대주택법 시행규칙 별지 제1호서식의 문언이 무의미해지는 결과를 초래하게 되므로 건축물대장상 주택이 아닌 용도로 기재되어 있다면 민간임대주택법 제5조제1항에 따라 등록이 가능하지 않다고 해석하는 것이 타당합니다.

○ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 1. 삭제 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 ③ (생 략) ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자 2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. ∼ 라. (생 략) 3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. ∼ 마. (생 략) 4. 삭제 ② (생 략) ③ 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. ④ ∼ ⑧ (생 략)